近日广州市大分廉租房，证明政府保障型住房政策不是纸上谈兵。转眼限价房即将开售，明摆着政府又在送福利了，让人不能不关注。前天广州市国土局明确，即将开售的限价房不会限制购买人群的收入水平，只要符合户籍、年龄和首次置业的条件即可，如果供不应求则采取摇珠分配的办法。这一消息让许多人感到意外，甚至非常直觉地认为不合理，限价房怎么能不限制销售对象呢？

　　去年11月广州在全国率先拍卖“双限双竞”住宅地块，限时1年交楼。在这一年中，广州又陆续出让9宗“双限双竞”商品住宅用地。根据广州十一五规划，今后5年内双限房土地必须占住宅土地出让总量的43%，超过40%的完全市场化的商品住宅用地。再考虑到限制户型的因素，可以预期，双限房将成为未来广州楼市中的主角。

　　今年9月曾传言，双限房首盘将在10月开售，但是由于销售办法始终没能明确，延迟到年底。实际上，在双限房土地出让程序基本固定下来之后，销售办法是双限房政策中最后一个关键环节，而这也正是市民最关心的问题，双限房应该卖给谁、怎么卖？

　　这涉及到双限房的定位和目的。

　　如果双限房的定位是政府保障型住房，是与廉租房、经适房一系列但更高级的产品，那么双限房应该与其他保障房一样限制销售对象。正如政府日前所承诺的理想规划，廉租房、经适房、双限房和非限价商品房将成为房地产市场的四个层次，双限房的目标销售对象是那些不够资格买经适房但又买不起非限价商品房的人群所谓夹心层。如果双限房的目的在此，那么显然它必须限制销售对象。否则那些买得起非限价商品房的人，没有道理不去“占便宜”购买双限房，然后通过二手交易，双限房和非限价房之间的价格差异将被填平，所谓的四个层次只能剩下三个层次。

　　虽然政府在土地出让环节让利，使得双限房具有某种社会福利性质，但是依照双限房目前的销售方式，它明显不是保障型住房。实际上，双限房政策在设想之初，也并未被定位为保障型住房。2006年5月出台的“国十五条”第六条规定：“要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。”其中没有规定双限房的销售模式，但是整套政策的目的非常明确，平抑房价、缓解社会矛盾。廉租房和经适房的供给对象是那些经济能力被排除在楼市之外的中低收入者，它们都无法改变市场供需关系，所以对平抑房价并无太大帮助。很显然，平抑房价的任务落在双限房身上。

　　实际上，双限房不限制销售对象，也可以对房产市场产生很大的冲击，而平抑房价能力的大小，主要取决于双限房的供应量。如前所述，如果双限房和非限价房之间的价格差通过二手交易被填平，那么中间价格是更偏向走高的非限价房还是走低的双限房，在市场上起决定性作用的当然还是供需关系。如果43%的双限房土地供应成为事实，那么广州房价走低将成为可以期待的事实。

　　当然，在不限制销售对象的情况下，中等收入者买到一手原始价的限价房的比例会降低，整个项目的社会福利功能会减弱，但是不妨碍它调节房产市场。实际上，即使双限房限制销售对象，它若想达成平抑房价的目的，也还是依赖供应规模。

　　政府曾经宣称9月份明确双限房的销售模式，经过两个多月的比较，做出的选择是放开销售。这中间的决定性因素可能有很多。其一，如果双限房的供应量真如政府承诺那般大，那么资格甄别成本确实令人望而却步。其二，房地产商当初热心双限房，重要原因是看中该项目销售期间短、资金回笼快，这一点带来可观收益，如果将双限房定位为保障房，那么销售期将会拖长，可以想象房产商将会给政府施压。毕竟双限房的低价是政府让地价、开发商让利润的结果。考虑到这些复杂原因，双限房不限销售对象、不做保障房，并不是多么不合理的事情。其中真正让人感到别扭的，只是再一次动用了户籍限制，在这个非户籍人口至少500万的城市，这个限制其实实在不算小。

　　不过，如果双限房真的能够把房价降下来，还是会惠泽许多人。而这将主要取决于双限房的供应量。11月26日，张广宁市长在市政府常务会议上再次强调，下一步还要加大“双限双竞”住宅用地供应力度。与这个的宣示相对比的是，广州市今年大量推出非限价房地块，双限房用地出让比例远未达到十一五规划中的43%.实际上，目前的土地出让情况，已经让开发商对双限房的兴趣大大降低。可以推测，如果双限房不能形成可观的规模，它的另外一个后果将是，开发商对地块不感兴趣、地块出让竞争不充分、开发商对双限房的地价房价定价能力增强，这将在另一个环节上不利于平抑房价。（编辑：付刚）

　
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