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高房价岂能提高城市竞争力
 
 
2007-07-19   南方都市报   易宪容
 

  今年以来,随着深圳、北京等地房价又一次快速飙升,高房价已经成了各地方政府经营城市的指挥棒。当前不少地方政府官员纷纷出来表态,认为当地房价飙升是正常的,高房价能够提升城市的竞争力。比如他们说,为什么香港、纽约、东京等国际大都市有竞争力,原因就在于这些城市的房价高。因为高房价能够把“层次比较低的人”淘汰掉,而把最有能力的人吸引进来,从而这个城市的竞争力也就提升了。

  其实,这样的观点没有任何依据,更与现代文明社会保障民众基本居住权相悖。一般来说,一个城市的竞争力不仅依赖于要素资源的禀赋,更取决于市民素质、科技创新、社会和谐及政府服务质量等。它是由人才、产业、政府服务、社会诸因素的综合竞争力构成的。如果以高房价来提升城市的竞争力,不仅会让该城市的竞争力回归到依赖于要素资源禀赋的传统老路,而且高房价会给城市竞争力带来严重的负面影响。

  2006年的《中国城市竞争力报告》指出,城市房地产规模与城市竞争力的各个表现指标存在一定的正相关,不过,城市房地产市场发展速度与城市竞争力的相关性是不确定的。房地产业的高速增长会导致城市经济较快地增长,但如果房地产发展速度过快,超过了居民有效需求,就会降低城市经济运行效率,而城市经济的低效率,不仅不能提升城市竞争力,反之会弱化城市竞争力,而过高的房价更是会使城市的竞争力水平严重偏离应有的水平。同时,过高的房价使得城市房屋的空置率上升,它与城市竞争力负相关。也就是说,房价越高,居民有效需求就越弱,城市房屋空置率可能越高,而城市竞争力就越弱。

  从香港城市发展的历史来看,香港的高房价不仅没有提升香港的城市竞争力,反之成了弱化香港城市竞争力的主要因素。首先,就香港的经济情况来说,尽管房地产在香港经济中仍然具有重要的地位,但房地产早就被排除在香港经济未来发展四大支柱产业之外(旅游、物流与进出口转口贸易、专业服务业及金融服务业)。其次,1950-1980年代是香港城市竞争力提升最快的时期。在这个时期,香港政府不仅没有把“层次较低的人”淘汰出香港,反之,1980年才废除的香港《难民法》吸引了大量由内地逃到香港的“层次比较低的人”(甚至不少都是目不识丁的广东农民)。而正是这些当时由内地逃到香港“层次比较低的人”成了香港以出口为导向经济发展的动力,也是当时香港城市竞争力的根本所在。

  中国改革开放近30年的经验表明,城市经济发展最具有竞争力的部分就是这些“层次比较低的人”的劳动创造。如果各个城市都希望用高房价把这些“层次比较低的人”淘汰出去,不仅这些城市的竞争力荡然无存,在一定时期内还可能成为一座座的空城(像北美一些大城市),竞争力何在是可想而知的。

  目前为什么会流行这种“高房价能够提升城市竞争力”的似是而非的看法?其根本就在于,一是在这些人看来,高房价是房地产市场繁荣的主要标志,而房地产市场的繁荣则能够以最短的时间来拉动当地的GDP快速上涨,使地方政府的业绩在其任内即刻表现。即房地产市场的繁荣是体现当届政府GDP最好的方式。二是高房价一定会推动当地地价快速上涨。地价上涨不仅增加地方政府的财政收入,也为某些人创造了更大的寻租空间。三是高房价自然容易聚集经济风险及金融风险,但由于房地产生产的周期性,就使这些风险可能在短期或当政者任内不会发生。只要高房价的风险向后聚集,当届政府就有动力推高房价,然后让这种推高房价的风险让下一任来承担。也就是说,风险延后性也为地方政府推高房价创造了条件。

  总之,希望以高房价来提升城市竞争力,这只能是一种奢望。历史经验表明,房价推高一定会形成房地产泡沫。而房地产市场的泡沫一旦形成,它的破灭是任何人都无法改变的事实。(作者系中国社会科学院金融研究所研究员)  (编辑:付刚)

 
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